Охлажда ли се пазарът за недвижими имоти?

Пазарът за недвижими имоти продължава да е “горещ” и през второто тримесечие, въпреки прогнозите за охлаждане.

Според анализ на агенцията за недвижими имоти ARCOREALESTATE, през второто тримесечие на 2023 година не се наблюдават сериозни промени спрямо първото. Продължава да се говори за охлаждане на пазара, но въпреки това, в България то все още не е толкова осезаемо, както е в други европейски страни и САЩ например, като до голяма степен за това допринасят все още сравнително ниските лихви по ипотечните кредити. 

Цените на жилищата задържат нивата си и за момента не се наблюдават сериозни спадове. Към момента купувачите са доста по-разумни и не бързат да купуват жилище на всяка цена, а също така в доста от случаите успяват да намалят между 5-10% от началната продажна цена на имота. Като цяло не се очаква да настъпят сериозни промени на пазара, единствено се прогнозира спад в броя на сделките, забавяне на ръста на цените и отстъпки от офертните цени.

Ръст в покупките на жилищните имоти, в сравнение с първото тримесечие

По данни на НСИ индексът на продукцията в сектор „Строителство“ се повишава с 1,0% през май 2023 г. в сравнение с предходния месец. Увеличение с 1,2% е отчетено при гражданското/инженерното строителство, а при продукцията от сградното строителство – с 0,9%. Спрямо май 2022 г. не се наблюдава изменение на строителната продукция. При сградното строителство е регистрирано нарастване с 1,8%, докато при гражданското/инженерното строителство се наблюдава намаление с 2,5%.

През второто тримесечие на 2023 г. наблюдаваме ръст в броя на сделките с имоти спрямо първото тримесечие на годината. В София са вписани 8615 сделки, за разлика от миналото тримесечие, когато в столицата са били вписани 6381 сделки. Във Варна са вписани 3792 спрямо 2813 за първото тримесечие на 2023г. В Пловдив също се наблюдава ръст при вписаните сделки - 4175 за разлика от миналото тримесечие, когато те са били 3240. Ръст се наблюдава и в Бургас, където са вписани 1736 сделки спрямо 1528 през първото тримесечие на настоящата година. Общият брой на вписаните сделки с имоти за цялата страна през второто тримесечие на 2023г. е 54 371 спрямо 44 461 през първите три месеца на 2023г. Наблюдава се спад спрямо същия период на 2022 година, когато общият брой на вписаните сделки е бил 63 928.

Въпреки отчетените ръстове през второто тримесечие на годината, за четвърто поредно тримесечие наблюдаваме спад в сделките с близо 15% на годишна база.

По предварителни данни на НСИ към 09.05.2023 г., въведените в експлоатация новопостроени жилищни сгради за първите три месеца от годината за София (столица) са 228, за Пловдив – 175, Варна – 135, а за Бургас – 141. Въведените в експлоатация новопостроени жилища общо за страната са 1289, а новопостроените жилища в тях са 4427. Спрямо същия период на 2022г. сградите са с 18 повече или с 1.4%, а жилищата в тях намаляват със 153 или с 3,3%.

Клиентите в столицата се ориентират към по-големте апартаменти

През второто тримесечие на 2023 г. търсенето е ориентирано към по-големи апартаменти с цел за живеене. Жилищата, които се търсят от клиентите, са предимно двустайни и тристайни апартаменти, по възможност завършени и обзаведени.

През последните месеци не се наблюдава съществен спад на цените на жилищата и те все още държат високи нива. Средните цени за двустаен апартамент са между 1600 - 1800 евро/кв.м., а за тристаен между 1500 – 1700 евро/кв.м., като тези стойности могат да варират в широк диапазон в зависимост от това в кой район се намира имотът и в какво състояние е той. В центъра на столицата и районите от широкия център например, цените стартират от 1800 евро/кв.м., като средната цена за района на идеален център е около 2500 евро/кв.м., отново в зависимост от точното местонахождение на имота и неговите характеристики.

Най-предпочитани от купувачите си остават южните райони на София и централната част на града. Водещи за купувачите са предимства, като удобен достъп до метро и градски транспорт, възможност за паркиране, близост до търговски вериги и детски и учебни заведения.

През второто тримесечие на годината отново се наблюдава повишен интерес от страна на купувачите към закупуване на къщи около гр. София и в сравнителна близост до столицата, както и за парцели за еднофамилни къщи в регулация, като запитванията в агенцията за подобен тип имоти през второто тримесечие са се увеличили спрямо тези през първото тримесечие на годината. За съжаление, намирането на подобни имоти продължава да бъде трудно предвид засиленото търсене в последно време, а също така и поради рязкото повишаване на цените на този тип имоти. През изминалите три месеца на 2023г. в компанията се отчита лек спад при търсенето на офис и търговски площи.

Засиленото строителство увеличава предлагането

През второто тримесечие на 2023 г. не се наблюдават съществени промени при предлаганите имоти спрямо първите три месеца на годината. Основният дял отново е отреден за апартаментите, като най-предлагани са двустайните и тристайните жилища незавършено строителство, около етап груб строеж.

Най-активно е предлагането в районите Малинова долина, Хладилника, Люлин и Овча купел в София, поради засиленото строителство на нови сгради в тези райони.

Средните цени на предлаганите имоти са в широк диапазон :между 1400 евро/кв.м. до около 1900-2000 евро/кв.м., в зависимост от фазата на завършеност на имота, местоположението му и възможността за предлагане на паркомясто или гараж.

Предлагането на къщи в близост до София остава ограничено, а освен това такива имоти вече са и доста скъпи. Предлагат се главно редови къщи в начален етап на строителство в покрайнините на София, отново на доста високи цени.

Предлагането на офис и търговски площи остава ограничено и през това тримесечие на 2023 г.

Спад на търсенето в Пловдивско, но цените остават същите

Съществени промени през второто тримесечие на 2023 г. на пазара не недвижими имоти не се наблюдават и в Пловдив. Според данни на ARCOREALESTATE се отбелязва спад в търсенето, но въпреки това спад в цените не се наблюдава.

В зависимост от характеристиките на имота и неговото местоположение, средните цени могат да варират от 800 до около 1200 евро/кв.м. Предпочитани райони в града са Тракия, район Централен, район Западен. По данни на агенцията продължава тенденцията от предходното тримесечие за сериозен интерес при търсенето на къщи и парцели близо до Пловдив. Предпочитани от купувачите са селата Марково, Белащица, Цалапица. И тук, както и в столицата, се наблюдава спад при търсенето на търговски и офис площи.

Основен дял при предлагането заемат апартаментите, като се предлагат предимно двустайни и тристайни жилища. Най-активно е предлагането в районите Христо Смирненски, където средните цени са между 1000-1400 евро/кв.м., Парк "Отдих и култура" отново със средни цени в същия диапазон 1000-1400 евро/кв.м., Кючук Париж, Южен и Остромила, където имотите на шпакловка и замазка се предлагат на цени от 850-1200 евро/кв.м., Тракия със средни цени от 1000-1200 евро/кв.м. и Центъра с цени в диапазона между 1500-2000 евро/кв.м.

1000 евро/кв.м средна цена за имоти в курортите

През второто тримесечие на годината при пазара на ваканционни имоти не се наблюдават съществени разлики от първото тримесечие и в общи линии няма засилено търсене, както беше през 2022 г. Има хаотични запитвания, без точен ориентир и сериозност от страна на купувачите и интересът им е слаб.

Цените на имотите остават без промяна. За качествени имоти в добри комплекси цените са около 1000 евро/кв.м., но има и по-ниски цени в зависимост от местоположението и качеството на конкретния имот.

Най-търсените имоти са в комплекси с добра локация и близо до морския бряг, но по възможност под пазарните цени.

Къщи и парцели се търсят повече във вътрешността, в близки до курортните центрове села, но пак на цени под пазарните.

Търговските и офис площи се наемат сезонно и там варирането на цените може да е огромно. Такъв тип имоти, които не са с топ локации често биват трансформирани от собствениците в стаи и апартаменти за нощувки.

Най- предлаганите жилища и през това тримесечие продължават да са двустайните и студиата. 

С най-високи цени са студиата, след това се нареждат двустайните, а по-големите имоти се предлагат на най-ниски цени. Средните цени са около 1000 евро/кв.м.

Най-активно остава предлагането в Слънчев бряг. Предлагането на къщи и парцели в самите курорти е ограничено. Търговските площи и офисите, които се предлагат за продажба, обикновено се задържат дълго на пазара, защото няма търсене и дори са по-евтини от апартаментите в една и съща сграда например. В такива случаи отново се гледа дали могат да бъдат преобразувани в апартаменти за нощувки.